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In Sachen Übertragung von Grundstücken bzw. Immoblien auf die nächste Generation besteht hinsichtlich der Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer dringender Handlungsbedarf, da das Bundesverfassungsgericht auch die Bewertung von Immobilien im Erbfall und im Schenkungsfall für verfassungswirdrig hält. Es werden bereits Gesetzesentwürfe mit erheblichen Erbschaftssteuererhöhungen intensiv diskutiert.

Es droht eine deutliche Anhebung der Erbschaft- und Schenkungsteuer für Immobilien. Sie sollten daher den noch bestehenden Vertrauensschutz in die derzeitige Rechtlage und die verbleibenden Gestaltungsmöglichkeiten nutzen. Der Gesetzgeber hat zwar bis zum 31.12.2008 Zeit verfassungskonforme Regelungen zu schaffen. Ob diese dann aber nicht auf einen früheren Zeitpunkt (z.B. auf die Bekanntgabe eines Gesetzentwurfes) rückbezogen werden, ist bei der schweren Berechenbarkeit künftiger gesetzgeberischer Entscheidungen nicht vorhersehbar. Wer die höheren Steuern sparen möchte, sollte aus diesem Grunde jetzt handeln! Positiver Nebeneffekt: Die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträge können alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden.

Bislang fällt Erbschaft- und Schenkungsteuer nur auf ca. 55 % bis 70 % Prozent des realen Verkehrswertes von Immobilien an. Sonstiges Vermögen, wie Geld und Wertpapiere, wird mit dem Verkehrswert (Nennbetrag) bewertet.

Absicherung der Schenker

Die Hemmschwelle, mühsam erworbenes Vermögen freiwillig aus der Hand zu geben, ist sehr hoch. Die Eltern fürchten ihren Einfluss auf ihr Vermögen zu verlieren. Dabei wird oft übersehen, dass sich über soviel Zurückhaltung nur das Finanzamt freut. Erben die Kinder später, müssen sie ggfs. hohe Steuern zahlen. Dem Sicherungsbedürfnis der Eltern kann auf andere Weise Rechnung getragen werden. Trotz Schenkung des Hauses kann ihnen beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden. Bei vermieteten Objekten können die Eltern durch Einräumung eines so genannten Nießbrauchs auch weiterhin die Miete vereinnahmen. Zudem sollten in den Schenkungsvertrag so genannte „Wohlverhaltensregeln“ aufgenommen werden, die beispielsweise den Verkauf oder das Beleihen der Immobilie untersagen.

Kettenschenkung

Wollen Großeltern sich großzügig zeigen, verhilft ein Umweg zu einer nicht unbeachtlichen Steuerersparnis: die Kettenschenkung. Statt direkt auf ihre Enkel, übertragen Sie die Summe erst einmal auf Sohn oder Tochter. Diese wiederum reichen das Geschenk zu gegebener Zeit an ihre Kinder weiter. Auf diese Weise können auch die Enkelkinder mit wertvollen Immobilien oder beträchtlichen Guthaben steuergünstig bedacht und die Freibeträge mehrmals ausgenutzt werden. Voraussetzung ist, dass zwischen den Schenkungen mindestens eine einjährige „Schamfrist“ liegt und die Schenkungsbeträge möglichst nicht identisch sind. Außerdem muss die Weiterschenkung auf einem eigenen Entschluss der Eltern beruhen. Sonst wird für Zwecke der Schenkungsteuer der „Umweg“ über die Eltern steuerlich nicht anerkannt und eine unmittelbare Schenkung angenommen.

Geld gleich Immobilie

Nicht alle Eltern haben ihr Vermögen in Immobilien angelegt. Viele verfügen über Aktienpakete, Fondsanteile oder ein Sparkonto. Auch sie möchten, dass ihre Kinder einmal möglichst wenig Erbschaftssteuer oder Schenkungsteuer an den Fiskus zahlen. Deshalb wenden clevere Eltern die richtige Strategie beim vorzeitigen Schenken an: So überlassen Sie beispielsweise ihren Kindern Geld mit der Auflage, damit eine bestimmte Immobilie zu erwerben. Die übertragene Geldsumme muss allerdings mindestens 10 Prozent des späteren Grundstückskaufpreises betragen. Der Fiskus erkennt diese Gestaltung als mittelbare Grundstücksschenkung an, setzt Geld gleich Immobilie und bewertet die Schenkung mit dem niedrigen Steuerwert für Immobilien. Sohn oder Tochter zahlen also nur auf 55-70 Prozent der Summe Schenkungsteuer, sobald sie das Objekt erwerben.

Der Familienpool

Wer darüber nachdenkt, größere Vermögensbestandteile zu verschenken, sollte sich dringend mit einem Steuerrechtsexperten beraten. Es gibt verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten, um auch große Vermögen weitgehend abgabenfrei weiter zu geben. Der Empfänger kann zum Beispiel eine GmbH sein, die sich gerade für ein großes Immobilien- oder Wertpapiervermögen als besonders steuergünstig erweist oder etwa ein Familienpool: Hier wird das zu übertragende Vermögen (z.B. Immobilien) grunderwerbsteuerfrei in eine vermögensverwaltende Personengesellschaft eingebracht. Der Familienpool ermöglicht dann die Übertragung von Vermögen (Gesellschaftsanteilen) auf die nächste Generation, ohne dass Sie die Verfügungsmacht über die Gegenstände aufgeben müssen. Es werden also Freibeträge ausgenutzt, ohne dass der Übergeber in seiner Entscheidungsfreiheit eingeschränkt wird.

• Ingo Heuel (Rechtsanwalt, Steuerberater, Fachanwalt für Steuerrecht)
• Dr. Jörg Luxem (Rechtsanwalt, Steuerberater, Fachanwalt für Steuerrecht)