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Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke (§ 7 Abs. 4, 5a EStG) (Stand 03/2018)
Sofern ein bebautes Grundstück zu Vermietungszwecken oder für das Betriebsvermögen erworben wird, stellt die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage einen wichtigen Bestand-teil der steuerlichen Gewinn- bzw. Überschussermittlung dar.

Die ermittelte Abschreibung stellt Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben dar, die sich unmittelbar ergebnismindernd auswirkt. Hierbei ergibt sich in der Praxis häufig das Problem der korrekten Aufteilung der Anschaffungskosten auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden und das der Abnutzung unterliegende Gebäude des Grundtsücks. Die vorgenommene Aufteilung in der Steuererklärung kann eklatant von der Aufteilung durch die Finanzverwaltung abweichen. Die korrekte Aufteilung des Kaufpreises erfolgt auf Grund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes nach dem Verhältnis der Verkehrswerte bzw. Teilwerte auf den Grund und Boden und das Gebäude.

Das Bundesministerium der Finanzen hat hierzu eine neue Arbeitshilfe (Stand März 2018) als xls-Datei veröffentlicht (Link: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html). Diese Arbeitshilfe und eine ergänzende Anleitung dazu sind auf den Internetseiten des BMF abrufbar. Unter Beachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung soll die Arbeitshilfe ein „typisiertes Verfahren“ zur Aufteilung des Kaufpreises ermöglichen. Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs zu Grunde.

Bei der der Aufteilung des Kaufpreises sind folgende Angaben zu machen:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksart 
  • Anschaffungsjahr 
  • Kaufpreis (in EUR) 
  • Baujahr
  • Wohnfläche / Nutzfläche 
  • Anzahl Garagenstellplätze / Tiefgaragenstellplätze
  • Miteigentumsanteil (Zähler/Nenner)
  • Grundstücksgröße (Gesamtgröße in m²)
  • Bodenrichtwert (pro m²)

Zur Ermittlung des Bodenrichtwerts stellen alle 16 Bundesländer Internetseiten von Gutachterausschüssen (=GAA) zur Verfügung. Diese Seiten ermöglichen nach den vorstehend genannten Kriterien das Ablesen der zum Kaufzeitpunkt aktuellen Bodenrichtwerte:

 

Bundesland

 Homepage

Baden Württemberg

www.gutachterausschuesse-bw.de

Bayern

www.boris-bayern.de

Berlin

https://www.gutachterausschuss-berlin.de/gaaonline/index.html

Brandenburg

www.gutachterausschuss-bb.de

Bremen

www.gutachterausschuess.bremen.de

Hamburg

www.geonord.de

Hessen 

www.hessenviewer.hessen.de

Mecklenburg-Vorpommern

www.laiv-mv.de/land-mv/LAiV_prod/LAiV/AfGVK/Grundstueckswertermittlung/index.jsp

Niedersachen

www.gag.niedersachsen.de

Nordrhein-Westfalen

www.boris.nrw.de

Rheinland-Pfalz

www.gutacherausschuesse.rlp.de/boris/boris.html 

Saarland 

www.rvsbr.de/staticsite/staticsite.php

Sachsen

www.bauen-wohnen.sachsen.de/7934.htm

Sachsen-Anhalt

www.lvermgeo.sachsen-anhalt.de

Schleswig-Holstein

www.gutachterausschuesse-sh.de/gutachter.html

Thüringen

http://www.thueringen.de/th9/tlvermgeo/geoinformation/bodenmanagement/boris_th/

 

Um „Überraschungseffekte“ bei Abweichungen der Abschreibungshöhe zu vermeiden und eine strategische Steuerplanung  durchführen zu können, empfehlen wir die Nutzung der Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen. Für Fragen und Hilfestellungen bei der Ermittlung und Aufteilung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit einer Überprüfung ein Einzelfällen, die insbesondere in überdurchschnittlich teuren Städten zu für den Steuerpflichtigen günstigeren Ergebnissen führen kann.


 Ansprechpartner bei KONLUS:

Birgit Koehler (Steuerberaterin, Diplom-Kauffrau)