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Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Stand 2017)
Das Bundesministerium für Finanzen hat mit Datum vom 27.07.2015 ein neues BMF-Schreiben zum Thema Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veröffentlicht. In diesem Schreiben äußert sich das Bundesministerium für Finanzen zur jüngeren Rechtsprechung. Die BMF-Schreiben vom 28.03.2013 und vom 15.01.2014 werden durch das neue BMF-Schreiben ersetzt.

Das BMF-Schreiben untergliedert sich in sechs Abschnitte, die wir im Folgenden kurz darstellen möchten:

1) Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Mietobjekts nach dessen Veräußerung

Bestehen Schuldzinsen aus einer Verbindlichkeit, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten oder Herstellungskosten einer zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Immobilien dienten, können diese unter bestimmten Voraussetzungen nach der Veräußerung der vermieteten Immobilie als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden. Der nachträgliche Werbungskostenabzug ist jedoch nur möglich, wenn die Verbindlichkeiten nicht durch den Veräußerungserlös hätten getilgt werden können, sogenannter Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung. Hiermit folgt die Finanzverwaltung der Rechtsprechung des BFH vom 20.06.2012 (Az: IX R 67/10). Weitere Voraussetzung ist, dass die Absicht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung der vermieteten Immobilie aus anderen Gründen weggefallen ist. Dies entspricht der Rechtsprechung des BFH in seinem Urteil vom 21.01.2014 (Az: IX R 37/12).

Der BFH hat in seinem Urteil vom 08.04.2014 (Az.: IX R 45/13) entschieden, dass der Abzug von nachträglichen Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch möglich ist, wenn keine steuerbare Veräußerung der Immobilie gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG vorliegt. Das bedeutet, wenn eine vermietete Immobilie außerhalb der 10-Jahresfrist des § 23 EStG und damit steuerfrei veräußert wurde, können nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten abgezogen werden. Dieser Rechtsprechung folgt nun auch die Finanzverwaltung, indem Sie darlegen, dass es für den Werbungskostenabzug nicht maßgeblich ist, ob die Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist erfolgt. Bislang hatte die Finanzverwaltung nach die Ansicht vertreten, dass ein nachträglicher Werbungskostenabzug bei Veräußerungen außerhalb der 10-Jahresfrist nicht möglich ist.

Gemäß dem BMF-Schreiben ist jedoch bei Grundstücksveräußerungen, bei denen die Veräußerung auf einem vor dem 01.01.1999 rechtswirksam abgeschlossenen Vertrag beruht, für Schuldzinsen, die auf die Zeit nach der Veräußerung oder dem Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht entfallen, kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zulässig.

2) Im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung einer Fremdfinanzierung der Anschaffungs-/Herstellungskosten des Mietobjekts

Wirtschaftlich betrachtet handelt es sich bei einer Vorfälligkeitsentschädigung um das Ergebnis einer auf vorzeitige Ablösung gerichteten Änderung des Darlehensvertrages. Die Finanzverwaltung führt aus, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung keine nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darstellt. Es handelt sich dabei vielmehr um Veräußerungskosten im Rahmen der Ermittlung des Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BFH konnten Vorfälligkeitsentschädigungen als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn in Veräußerungsfällen die Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjektes anzusehen ist. Diese Rechtsprechung hat der BFH mit seinem Urteil vom 11.02.2014 (Az: IX R 42/13) aufgegeben. In dem BMF-Schreiben wird festgelegt, dass die bisherigen Rechtsgrundsätze letztmals auf Vorfälligkeitsentschädigungen anzuwenden sind, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjektes vor dem 27.07.2015 rechtswirksam abgeschlossen wurde.

3) Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Mietobjekts nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht

Sobald die Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben wird, ist kein Abzug von Schuldzinsen mehr möglich. Dies gilt insbesondere auch für Fälle bei denen vor der Veräußerung des Mietobjektes die Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben wurde. Die Schuldzinsen stehen dann in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang mehr mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern sind Gegenleistung für die Kapitalüberlassung, die im privaten Vermögensbereich nicht mehr der Erzielung von Einkünften dienen.

4) Schuldzinsen für fremdfinanzierte laufende sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) nach Veräußerung des Mietobjekts

4.1) Rechtswirksamer Abschluss des Veräußerungsgeschäftes nach dem 31.12.2013

Voraussetzung für den nachträglichen Werbungskostenabzug von Schuldzinsen bei fremdfinanzierten sofort abziehbaren Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) ist, dass der Erlös aus der Veräußerung des Mietobjektes nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. Hier bleibt der Zusammenhang der Schuldzinsen mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung auch nach Beendigung der Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich bestehen. Wird der Veräußerungserlös aber nicht zur Tilgung dieses Darlehens verwendet, kann eine private Motivation für die Beibehaltung des Darlehens den ursprünglichen wirtschaftlichen Zusammenhang überlagern und damit durchbrechen.

4.2) Rechtswirksamer Abschluss des Veräußerungsgeschäftes vor dem 01.01.2014

Wurde das Mietobjekt vor dem 01.01.2014 veräußert, so bleibt das BMF-Schreiben vom 03.05.2006 weiter anwendbar. Danach kommt es bei einer Veräußerung des Objektes nicht darauf an, ob der erzielbare Erlös zur Tilgung des Darlehens ausgereicht hätte. Ein nachträglicher Werbungskostenabzug ist unabhängig davon möglich. Aus Gründen des Vertrauensschutzes greift in Fällen der Veräußerung vor dem 01.01.2014 diese zwischenzeitlich überholte Rechtsprechung.

5) Im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung einer Fremdfinanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) des Mietobjektes

Die unter 2) dargestellten Rechtsgrundsätze gelten entsprechend für im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen für die Ablösung einer Fremdfinanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten des Mietobjektes.

6) Schuldzinsen für fremdfinanzierte laufende sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) eines Mietobjektes nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht

Die unter 3) dargestellten Rechtsgrundsätze gelten entsprechend für Schuldzinsen für fremdfinanzierte laufende sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) eines Mietobjektes nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht. Diese Rechtslage ist erstmals auf Schuldzinsenzahlungen anzuwenden, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht nach dem 31.12.2014 aufgegeben wurde.

In dem BMF-Schreiben vom 27.07.2015 setzt die Finanzverwaltung die neue Rechtsprechung des BFH zum nachträglichen Abzug von Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung um. Für weitere Informationen oder ein Beratungsgespräch stehen Ihnen unsere Ansprechpartner gerne zur Verfügung. 


Ansprechpartner bei KONLUS:

Birgit Koehler (Steuerberaterin, Diplom-Kauffrau)