Der Bundesfinanzhof hat mit dem am 28. Oktober veröffentlichten Beschluss vom 2. Juli 2021 (Az. XI R 22/19) im Leitsatz wie folgt entschieden:

„Der Verzicht auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG kann wiederrufen werden, solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung noch anfechtbar oder noch nach § 164 AO änderbar ist. § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG i. d. F. des Haushaltsbegleitgesetzes 2004 regelt den Widerruf nicht.“

In dem zu entscheidenden Sachverhalt war streitig, ob der Widerruf eines Verzichts auf die Steuerbefreiung für umsatzsteuerliche Zwecke bei einer Grundstücklieferung wirksam ist.

Nach § 4 Nr. 9 lit. a UStG sind Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Der Unternehmer kann aber gemäß § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten. Vorteilhaft ist dies, wenn eine Immobilie von einem Unternehmer an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen veräußert wird. In der Praxis sind Immobilienverkäufer regelmäßig an der Ausübung der Umsatzsteueroption interessiert, um aufgrund dessen zum Abzug von Vorsteuern aus Eingangsleistungen berechtigt zu sein. Der leistende Unternehmer kann jedoch nur in dem nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag auf die Steuerbefreiung gemäß § 9 Abs. 3 S. 2 UStG verzichten. Das ist der Vertrag, in dem sich der Eigentümer verpflichtet, sein Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Ein nachträglicher Verzicht auf Steuerbefreiungen ist hingegen nicht möglich und eine nachträgliche Änderung des Vertrages nicht zulässig. Dies gilt auch dann, wenn diese Änderung beurkundet wurde.

Der Widerruf eines Verzichts auf die Steuerbefreiung kann jedoch auch nachträglich und außerhalb des notariellen Kaufvertrages i. S. d. § 311b Abs. 1 BGB erfolgen. Dieser ist nach Auffassung des BFH solange möglich, wie die Steuerfestsetzung des Grundstückserwerbers für das Jahr der Leistungserbringung noch anfechtbar oder noch nach § 164 AO (Vorbehalt der Nachprüfung) änderbar ist. Vorteilhaft ist dies insbesondere, wenn sich die ursprüngliche Verwendungsabsicht des Grundstücks bei dem Grundstückserwerber geändert hat.

Sofern Sie in dem Vertrag zur Übertragung des Grundstücks i. S. d. § 311b Abs. 1 BGB einen Verzicht auf die Steuerbefreiung aufgenommen haben, können Sie diesen Verzicht auch nach Abschluss des vorstehend genannten Vertrages widerrufen. Der Widerruf ist nur möglich, wenn Sie für das Jahr der Veräußerung des Grundstücks noch keinen unanfechtbaren Steuerbescheid erhalten haben oder die Voraussetzungen für Änderungen des Steuerbescheids nach § 164 AO vorliegen. Die zeitlichen Grenzen für den Widerruf sollten jedoch eng überwacht und die Steuerfestsetzung bei Bedarf verfahrensrechtlich offengehalten werden. Gerne beraten wir Sie diesbezüglich.

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