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Aktuelles

Rechtslage für RETT-Blocker Strukturen
Durch das Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz vom 26. Juni 2013 wurde der § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) um den Absatz 3a erweitert. Durch diese Gesetzesänderung werden sogenannte Real Estate Transfer Tax Blocker-Modelle (RETT-Blocker) der Besteuerung unterworfen. Die neue Gesetzeslage ist erstmals für Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 6. Juni 2013 verwirklicht werden.

I. RETT-Blocker Modelle nach der alten Rechtslage

Die Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich bei Grundstücksverkäufen, aber auch bei Veränderungen in der Beteiligungsstruktur von Gesellschaften die Grundstücke in ihrem Vermögen besitzen.Vereinfachend gesagt entsteht bei Kapitalgesellschaften mit Grundstückseigentum unter anderem dann Grunderwerbsteuer, wenn 95% der Gesellschaftsanteile unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereinigt werden. Die Ermittlung der Beteiligungsquote erfolgt stufenweise. Soweit pro Stufe eine Quote von 95% erreicht wird ist die Beteiligung zu 100% der beteiligten Gesellschaft zuzurechnen. Wenn die 95% nicht erreicht werden, dann erfolgt keine Zurechnung.Die Personengesellschaften mit Grundstückseigentum unterliegen abweichenden Regelungen. Grunderwerbsteuer fällt insbesondere an, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens 95% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen oder außerhalt der 5-Jahres-Frist alle Anteile in einer Hand vereinigt werden.Das RETT-Blocker Modell wurde meist so verwirklicht, dass ein Erwerber 94,9% der Antei-le an einer Kapitalgesellschaft mit Grundbesitz erworben hat. Die restlichen 5,1% werden von einer Personengesellschaft gehalten. Außerdem wird der Erwerber zu 99% an dieser Personengesellschaft beteiligt. Die weiteren 1% an der Personengesellschaft hält ein Dritter. 

Nach der alten Rechtslage wurden bei diesem Modell die von der Personengesellschaft erworbenen Anteile an der Kapitalgesellschaft von 5,1% nicht dem Erwerber zugerechnet. Somit wurden nicht mindestens 95% der Gesellschaftsanteile der Kapitalgesellschaft unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereinigt. Folglich fiel auch keine Grunderwerbsteuer an.

 

II. Neue Gesetzeslage

Die RETT-Blocker Modelle werden nun durch den neuen § 1 Abs. 3a Grunderwerbsteuergesetz seit dem 6. Juni 2013 verhindert. Durch diese Neuregelung wurde ein weiterer grunderwerbsteuerbarer Vorgang in das Gesetz aufgenommen. Nun wird auf eine „wirtschaftliche Beteiligung“ von mindestens 95% abgestellt. Für die Ermittlung einer mittelbaren Beteiligung sind die Prozentsätze am Kapital oder Vermögen der Gesellschaft zu multiplizieren. 

 

Im oben gezeigten Fall würde der Erwerber neben den 94,9% unmittelbarer Beteiligung an der Kapitalgesellschaft auch noch zu 5,05% (= 99% x 5,1%) mittelbar an der Kapitalgesell-schaft beteiligt sein. In Summe also zu 99,95% und damit zu mindestens bzw. hier mehr als 95%. Somit ist ein solcher Fall nach der neuen Gesetzeslage grunderwerbsteuerpflichtig.

 

III. Ländererlass vom 9. Oktober 2013

Die Gesetzesänderung hat in der Praxis zunächst zu Unklarheiten im Rahmen der Anwen-dung dieser Regelung geführt. Aus diesem Grund haben die Obersten Finanzbehörden der Länder mit Datum vom 9. Oktober 2013 einen gleichlautenden Erlass bezüglich der Anwendung des § 1 Abs. 3a GrEStG beschlossen.

 

In dem Ländererlass werden Ausführungen zum Anwendungsbereich der neuen Vorschrift gemacht. Der neue § 1 Abs. 3a GrEStG ist erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, welche nach dem 6. Juni 2013 verwirklicht werden. Sind bis zu diesem Zeitpunkt bereits mindestens 95% der Anteile einer Gesellschaft wirtschaftlich in einer Hand vereinigt und wird diese Beteiligung nach dem 6. Juni 2013 aufgestockt, so kann dadurch § 1 Abs. 3a GrEStG nicht mehr verwirklicht werden. Wird jedoch die wirtschaftliche Beteiligung von 95% auf einen anderen Rechtsträger übertragen, so greift § 1 Abs. 3a GrEStG.

 

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben außerdem festgehalten, dass § 1 Abs. 3a GrEStG gegenüber § 1 Abs. 2a und 3 GrEStG nachrangig ist. Soweit der Tatbestand von § 1 Abs. 2a oder 3 GrEStG erfüllt ist, findet § 1 Abs. 3a GrEStG keine An-wendung. Daran ändert sich auch nichts, wenn die Steuer nach § 1 Abs. 2a  S. 3 GrEStG nicht erhoben wird.

 

Des Weiteren wird in dem Ländererlass klar gestellt, was unter der „wirtschaftlichen Beteiligung“ zu verstehen ist. Es wird auf die unmittelbare und/oder mittelbare Beteiligung am Kapital oder am Vermögen einer Gesellschaft abgestellt. Alle Beteiligungen am Kapital oder am Vermögen einer Gesellschaft sind rechtsformneutral anteilig zu berücksichtigen. Im Rahmen der Ermittlung der mittelbaren Beteiligung am Kapital oder am Vermögen sind die Prozentsätze zu multiplizieren. Es ist unabhängig von der Gesellschaftsform durch die einzelnen Beteiligungsebenen „durchzurechnen“.

 

Die Regelungen des Grunderwerbsteuergesetzes nehmen durch die Gesetzesänderung an Komplexität zu. Bei diesen Themenkomplexen ist es erforderlich die Situation genauestens zu analysieren und die weiteren Schritte sorgfältig zu planen.

 

Für weitere Informationen zum Thema Grunderwerbsteuer sowie für ein Beratungsgespräch stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Bei Interessen kontaktieren Sie bitte den zuständigen Partner Herrn Christoph Kneip.


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Carl Erik Koehler (Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, CVA)

 

Meike Kuhn (Steuerberaterin) 

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