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Besteuerung von Mieteinkünften gemäß § 21 EStG beim Ausbleiben von Mieteinnahmen aufgrund der Corona-Krise (Stand 02/2021)

Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen hat am 2. Dezember 2020 eine Kurzinformation (S 2253 - 2020/0025 - St 231) hinsichtlich des Umgangs mit der Besteuerung von Mieteinkünften beim Ausbleiben von Mieteinnahmen aufgrund der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise veröffentlicht. In diesem Artikel möchten wir Sie über die Folgen dieser Regelungen der Oberfinanzdirektion informieren.

Grundsätzlich gilt, dass es zu Kürzungen von Werbungskosten kommen kann wenn die Miete/Pacht unter den ortsüblichen Preis fällt. Nur wenn die vereinbarte und tatsächlich gezahlte Warmmiete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt liegt eine Vollentgeltlichkeit und damit ein Werbungskostenabzug in voller Höhe vor.

Mit der oben genannten Information der Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen werden die Fälle geregelt in denen es durch die Corona-Krise zu zeitlich befristeten Miet- bzw. Pachtkürzungen kommt. Es wurden folgende Grundsätze aufgestellt:

1.) Erlässt der Vermieter der Wohnung aufgrund einer finanziellen Notsituation des Mieters die Mietzahlung zeitlich befristet ganz oder teilweise, führt dies grds. nicht zu einer Veränderung der vereinbarten Miete und hat dies folglich auch keine Auswirkungen auf die bisherige Beurteilung des Mietverhältnisses im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG. Insbesondere wird hierdurch nicht erstmalig der Anwendungsbereich des § 21 Abs. 2 EStG eröffnet. Erfüllte hingegen das Mietverhältnis bereits vor dem ganzen oder teilweisen Mieterlass die Tatbestandsvoraussetzungen für die Kürzung des Werbungskostenabzugs gemäß § 21 Abs. 2 EStG, verbleibt es dabei; eine weitere Kürzung aufgrund des Mieterlasses ist nicht vorzunehmen.

2.) Erlässt der Vermieter der im Privatvermögen gehaltenen und nicht Wohnzwecken dienenden Immobilie aufgrund einer finanziellen Notsituation des Mieters die Mietzahlung zeitlich befristet ganz oder teilweise, führt dies nicht ohne Weiteres zu einem erstmaligen Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters für dessen Einkünfte gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. War für das Mietverhältnis bereits vor dem ganzen oder teilweisen Mieterlass das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen, verbleibt es bei dieser Entscheidung. Die Regelung ist auch auf Pachtverhältnisse anzuwenden.

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