I. Einleitung
Durch die Grundsteuerreform kommt es im Jahr 2022 für alle Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundstücken zu erweiterten steuerlichen Mitwirkungspflichten. Der Begriff Grundstück umfasst insbesondere Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurechte und mit Erbbaurechten belastete Grundstücke, Gebäude auf fremden Grund und Boden, Garagen-/Tiefgaragenstellplätze sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe und unbebaute Grundstücke. In Deutschland sind in 2022, unabhängig von der Art der Nutzung (ob privat, betrieblich, land- und forstwirtschaftlich oder leerstehend) ca. 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten neu zu bewerten. 

II. Auf einen Blick
Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer in der noch vorliegenden Form bereits im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Das Grundsteuergesetz wurde daher nun reformiert. Bundesweit kommt es zu einer Neufeststellung des Grundsteuerwertes aller Grundstücke auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Die eigentliche Festsetzung der Grundsteuer auf Basis der neuen Grundsteuerwerte erfolgt erstmals ab dem Jahr 2025. Der — bis dahin einschlägige Einheitswert — ist dann nicht weiter anwendbar.
Zum Zweck der Bewertung wird in vielen Bundesländern das einheitliche „Bundesmodell“ herangezogen. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben jedoch von der gesetzlichen Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und abweichende Wertermittlungsverfahren durchgesetzt. Im Ergebnis hängt die Bewertung der Immobilie damit insbesondere von deren Belegenheitsort ab.

III. Im Detail

1. Wer ist zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet?
   Für jede wirtschaftliche Einheit hat der jeweilige Eigentümer eine elektronische Feststellungserklärung abzugeben. Eigentümer ist grundsätzlich derjenige, dem die Einheit zum Hauptfeststellungszeitpunkt, erstmals dem 1. Januar 2022 wirtschaftlich zuzurechnen ist. Regelmäßig liegt das wirtschaftliche Eigentum mit dem Übergang von Nutzen und Lasten und somit vor Übergang des zivilrechtlichen Eigentums (Grundbucheintrag) vor. Bei einer Grundstücksübertragung um den Hauptfeststellungzeitpunkt herum sollte daher eine genaue Überprüfung der Deklarationspflicht vorgenommen werden. Sonderfälle stellen insbesondere Gebäude auf fremden Grund und Boden dar, wobei – mit Ausnahme von Gebäuden als Scheinbestandteil – jeweils auf den Grundstückseigentümer (zivilrechtlichen Eigentümer) abgestellt wird. Beim Erbbaurecht ist abweichend der Erbbauberechtigte zur Einreichung der Feststellungserklärungen verpflichtet und zwar sowohl für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück als auch für das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht. Die Berechnung der genauen Wohn-/Nutzfläche kann sich — sollten diesbezüglich keine Daten vorliegen — mitunter schwierig gestalten: Bei der Ermittlung müssen unter anderem Tür- und Fensterumrahmungen sowie Sockel- und Schrammleisten berücksichtigt werden. Dagegen bleiben unter anderem Schornsteine, Vormauerungen sowie Türnischen unberücksichtigt.
2. Bis wann ist die Feststellungserklärung einzureichen?
   Für die Einreichung der Feststellungserklärung steht lediglich der Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 zur Verfügung. Hervorzuheben ist, dass das Fristende gleichermaßen auch für steuerlich beratene Steuerpflichtige gilt. Ferner möchten wir darauf hinweisen, dass es sich bei der Abgabe der Feststellungserklärung um eine Steuererklärung handelt. Von der Angabe (grober) Schätzwerte ist daher dringend abzuraten.
3. Wie geht es nach der Hauptfeststellung weiter?
   Nachdem die Feststellungserklärungen bis zum 31. Oktober 2022 bei dem zuständigen Finanzamt eingereicht wurden, erlässt dieses bis zum 31. Dezember 2024 die neuen Grundsteuerwertbescheide und die Grundsteuermessbetragsbescheide. Anschließend erlässt die jeweilige Gemeinde unter Zugrundelegung der (neuen) Hebesätze die Grundsteuerbescheide, welche dann erstmals zur Zahlung der Grundsteuer auf Basis der neu festgesetzten Grundsteuerwerte verpflichten. Die absolute Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ist demnach noch ungewiss.Fortan erfolgt die Feststellung alle sieben Jahre. Der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt wird demnach der 1. Januar 2029 sein. Sofern vor dem nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt am 1. Januar 2029 Änderungen bei den tatsächlichen Verhältnissen (Grundstücksart oder Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit) eintreten und/oder sich die Wertverhältnisse grundlegend geändert haben, kann das Finanzamt vorzeitig die Abgabe einer Feststellungserklärung verlangen. Die verspätete Abgabe der Feststellungserklärung führt grundsätzlich zu einem Zwangsverspätungsgeld.
4. Welche weiteren Erklärungspflichten muss der Steuerpflichtige beachten?
   Der Steuerpflichtige hat eine vorzeitige Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt, sofern
   * sich die tatsächlichen Verhältnisse (Höhe des Grundsteuerwerts, Vermögensart, Grundstücksart) ändern,
   * eine erstmalige Feststellung zu erfolgen hat (z. B. Neubau) oder
   * das (wirtschaftliche) Eigentum an einem Gebäude, welches auf fremden Grund und Boden errichtet wurde, übergeht.
   
   Die Frist der Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die Verhältnisse geändert haben bzw. das wirtschaftliche Eigentum übergegangen ist. Die Anzeigepflicht ist somit bis zum 31. Januar des Folgejahres zu erfüllen.
5. Auswirkungen auf die Praxis und Ausblick
   Grundsätzlich sieht die Neuordnung der Grundsteuer ein bundeseinheitliches Bewertungsmodell zur Ermittlung des Grundsteuerwerts vor. Obschon diesem die meisten Bundesländer folgen, nutzen einzelne Bundesländer die so genannte Öffnungsklausel und gehen ihren eigenen Weg. Dies führt in der Praxis dazu, dass bedingt durch die je nach Bundesland abweichenden Bewertungsmodalitäten auch für vergleichbaren Grundbesitz verschiedene Grundbesitzwerte und letztlich abweichende Grundsteuerbelastungen denkbar sind. Ferner ist die absolute Grundsteuerbelastung — in Ermangelung der Kenntnisse der gemeindespezifischen Hebesätze — noch eine geraume Zeit ungewiss.
   
   Insbesondere aufgrund des gesetzlich äußerst knapp bemessenen Zeitrahmens zur Abgabe etwaiger Feststellungserklärungen, einhergehend mit den mitunter aufwendig aufzubereitenden und erst zu beantragenden benötigten Unterlagen, raten wir Ihnen sich diesbezüglich frühzeitig mit Ihrem Steuerberater/Ihrer Steuerberaterin in Verbindung zu setzen.

Für Rückfragen und weitere Informationen stehen Ihnen unsere Ansprechpartner unter der Telefonnummer 02204 9508-100 gerne zur Verfügung.