I. Überblick

Bis zum 31. Januar 2023 waren alle Grundsteuererklärungen für Zwecke der Neubewertung einzureichen. Bewertungsstichtag ist der 1. Januar 2022. Gleichwohl trifft den Steuerpflichtigen künftig auch eine Pflicht zur Anzeige von Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse im Immobilienbestand nach dem 1. Januar 2022. Der Steuerpflichtige musste demnach grundsätzlich bis zum 31. Januar 2024 (länderspezifisch ggfs. bis zum 31. März 2024) prüfen, ob sich im vorangegangen Kalenderjahr anzeigepflichtige Änderungen bei den tatsächlichen Verhältnissen des Immobilienbestandes ergeben haben, die sich auf den Grundsteuerwert auswirken.

Aber: Die Frist zur Anzeige von Änderungen wurde insbesondere für die Bundesländer, welche das Bundesmodell für die Grundsteuer verwenden sowie für die Bundesländer Hessen, Bayern und Niedersachsen auf den 31. Dezember 2024 verlängert. Die Pflicht zu Anzeige der Änderung kann demnach auch noch durch das Einreichen einer geänderten Grundsteuererklärung erfüllt werden. Bei verspäteter Abgabe der Anzeige können Verspätungszuschläge und ggfs. sogar straf- oder bußgeldrechtliche Verfahren drohen.

Die neue Grundsteuer wird erst ab dem kommenden Jahr (2025) erhoben. Die Höhe der Hebesätze ist jedoch weitestgehend noch unklar. Viele Kommunen rechnen noch. Hamburg hat nun jüngst beschlossen, die bisherigen Hebesätze zunächst beizubehalten, Berlin senkt diese sogar.

II. Im Detail

1. Die neuen Anzeigepflichten

Bis dato sah das alte Grundsteuerrecht, einhergehend mit dem Bewertungsgesetz, keine individuellen Anzeigepflichten für den Steuerpflichtigen vor. Die Feststellungserklärungen waren, bzw. sind bis einschließlich 2024 lediglich nach Aufforderung durch das Finanzamt einzureichen. Künftig wird jedoch eine Anzeigepflicht nach § 228 Abs. 2 BewG ausgelöst, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse ändern und sich die Änderungen auf die Höhe des Grundsteuerwertes auswirken (§ 230 BewG). Entsprechendes gilt bei Auswirkungen auf die Vermögensart (§ 218 BewG) oder die Grundstücksart (§ 249 BewG). Ob im Falle von wertrelevanten Änderungen die Fortschreibungsgrenze i. H. v. 15.000 Euro erreicht wird (§ 222 Abs. 1 BewG), ist für das Bestehen der Anzeigepflicht ohne Bedeutung. Das Gesetz knüpft die Anzeigepflicht allein an die tatsächliche Veränderung und ihre Relevanz für die Höhe des Grundsteuerwertes an, nicht an die konkrete Fortschreibungsrelevanz. Die Anzeigepflicht erfasst dem Wortlaut nach auch solche Umstände, die zu einer Minderung des Grundsteuerwertes führen.

Konkreter Handlungsbedarf besteht demnach, sofern die Änderung erklärungsrelevant ist, d. h. zu einer

• Nachfeststellung,
• Neuveranlagung,
• Artfortschreibung,
• Wertfortschreibung oder
• Art- und Wertfortschreibung

bei dem jeweiligen Grundstück führt. Dies kann beispielsweise bei

• einem Wechsel der Vermögensart oder der Art des Grundstücks,
• einer Flächenänderung des Grundstücks oder des Gebäudes oder
• der Fertigstellung oder des Abrisses eines Gebäudes
  gegeben sein.

Die Anzeige ist jeweils auf den Beginn des Kalenderjahres abzugeben, das dem Jahr der Änderung folgt. Die Frist dazu beträgt regelmäßig einen Monat und beginnt mit dem Kalenderjahr, für das die Anzeige abzugeben ist (§ 228 Abs. 2 Satz 3 BewG). In den jeweiligen Ländermodellen Bayern, Hamburg und Niedersachsen müssen Anzeigen bis zum 31. März des jeweiligen Folgejahres abgegeben werden (vgl. dazu insbesondere § 8 Abs. 5 NSGrStG, Art. 6 Abs. 5 BayGrStG und § 6 Abs. 5 HmbGrStG).

Aber: Die grundsätzlich geltenden Fristen zur Anzeige von Änderung wurden nun mit dem koordinierten Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder, vom 28. Februar 2024, für Bundesländer, die das so genannte Bundesmodell für die Grundsteuerberechnung zugrunde legen, verlängert (BStBl. I 2024 S. 236). Die Verlängerungen gelten wie folgt:

• Für im Jahr 2022 eingetretene Änderungen:
  bisherige Anzeigefrist 31. Januar 2023 - verlängert bis zum 31. Dezember 2024.
• Für im Jahr 2023 eingetretene Änderungen:
  bisherige Anzeigefrist 31. Januar 2024 - verlängert bis zum 31. Dezember 2024.

Neben den Bundesländern, welche das Bundesmodell für die Grundsteuer anwenden, haben sich zudem weitere Bundesländer für eine Fristverlängerung entschieden. Die Fristverlängerung zur Anzeige von Änderungen ist somit für die Jahre 2022 und 2023 auch in den Bundesländern Hessen, Bayern und Niedersachsen auf den 31. Dezember 2024 verlängert worden.

Die Fristen zur Abgabe von Grundsteuer-Änderungsanzeigen nach § 228 Absatz 2 BewG, die sich auf Feststellungszeitpunkte nach dem 1. Januar 2024 beziehen, bleiben unberührt.  D. h. im Jahr 2024 eingetretene und noch eintretende Änderungen sind weiterhin bis zum 31. Januar 2025 anzuzeigen.

Besondere Vorsicht ist auch bei Änderungen in der Nutzung oder in den Eigentumsverhältnissen geboten, wenn es sich dabei um eine

• teilweise Befreiung von der Grundsteuer oder
• vollständige Befreiung von der Grundsteuer

handelt. Für diese Änderungen greift die Verlängerung der Frist grundsätzlich nicht. Betreffende Änderungen in der Nutzung oder den Eigentumsverhältnissen sind weiterhin grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung anzuzeigen (§ 19 Abs. 1 S. 2 GrStG). Lediglich Hessen, Bayern und Niedersachsen verlängern auch Diese Fristen zusätzlich auf den 31. Dezember 2024 und zwar wie folgt:

• Hessen für anzeigepflichtige Vorgänge deren Frist vor dem 1. Januar 2025 endet und
• Bayern und Niedersachsen für die Fristen vom 31. März 2023 und vom 31. März 2024.

2. Erklärungs- und anzeigepflichtige Personen

Die Erklärung nach § 228 Abs. 1 BewG und die Anzeige nach § 228 Abs. 2 BewG sind im Regelfall von derjenigen Person abzugeben, der das Grundstück im Feststellungszeitpunk wirtschaftlich zuzurechnen ist, also grundsätzlich dem wirtschaftlichen Eigentümer. Das wirtschaftliche Eigentum begründet sich regelmäßig mit dem Übergang von Nutzen und Lasten und somit vor Übergang des zivilrechtlichen Eigentums (Grundbucheintrag).

Besonderheiten – und insbesondere spezielle Mitwirkungspflichten – gibt es bei Erbbaurechtsgrundstücken und Grundstücken auf fremden Grund und Boden. Da in Erbbaurechtsfällen das Grundstück dem Erbbauberechtigten zugerechnet wird, ist folgerichtig der Erbbauberechtigte verpflichtet, die Feststellungserklärung oder Anzeige abzugeben. Der Erbbauverpflichtete hat an der Erklärung oder Anzeige mitzuwirken. Bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, die Steuererklärung oder Anzeige abzugeben. Der wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes hat mitzuwirken (vgl. § 228 Abs. 3 BewG sowie A 228 Abs. 3 AEBewGrSt).

Ist der Erklärungs- oder- Anzeigepflichtige zwischenzeitlich verstorben, trifft die Pflicht zur Abgabe der Erklärung oder Anzeige bzw. zur Berichtigung der selbigen (z. B. gem. § 153 Abs. 1 AO) den Erben oder ggfs. den Testamentsvollstrecker bzw. den Nachlasspfleger.

3. Elektronische Abgabepflicht

Die Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte und die Anzeigen über die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse sind elektronisch nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung an das für die gesonderte Feststellung zuständige Finanzamt zu übermitteln (§ 228 Abs. 4-6 BewG). Örtlich zuständig ist das jeweilige Lagefinanzamt (§ 18 Abs. 1 Nr. 1 AO). Nur auf Antrag und zur Vermeidung unbilliger Härten kann das Finanzamt auf eine elektronische Übermittlung verzichten. Als Befreiungsgründe kommen insbesondere in Betracht, wenn die Erklärungsabgabe nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung für den Steuerpflichtigen wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar ist (§ 150 Abs. 8 AO).

Gegenwärtig existiert für die Änderungsanzeige der amtliche Erklärungsvordruck „Grundsteuer-Änderungsanzeige GW-5“ ausschließlich in Papierform. Gleichwohl hat das Bayerische Landesamt für Steuern einheitlich für alle Grundsteuermodelle verkündet, dass die Übermittlung einer vollständigen Erklärung eine Änderungsanzeige ersetzt und den empfohlenen und mit den Finanzverwaltungen aller Bundesländer abgestimmten Weg darstellen soll.

4. Berichtigungspflicht

Neben den allgemeinen Erklärungs- und Anzeigepflichten bestehen darüber hinaus die allgemeinen verfahrensrechtlichen Berichtigungspflichten weiterhin fort. Sollte der Steuerpflichtige nachträglich vor Ablauf der Festsetzungsfrist erkennen, dass eine von ihm oder für ihn abgegebene Erklärung unrichtig oder unvollständig ist und dass es dadurch zu einer Verkürzung von Steuern kommen kann oder bereits gekommen ist (§ 153 AO; A 228 Abs. 5 Satz 6 AEBewGrSt) hat er dies unverzüglich anzuzeigen und eine Richtigstellung vorzunehmen.

Wichtig ist in diesem Fall darauf hinzuweisen, dass die Korrektur ohne schuldhaftes Zögern erfolgen muss und regelmäßig nicht erst im Rahmen der Anzeigepflicht im folgenden Kalenderjahr erfolgen kann. Im Zusammenhang mit der Korrektur von nicht oder falsch abgegebene Erklärungen ist dem Steuerpflichtigen dringend anzuraten, die Korrektur der entsprechenden Sachverhalte von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater prüfen und begleiten zu lassen, um etwaig straf- oder bußgeldrechtliche Konsequenzen im Blick zu halten und rechtsicher handhaben zu können.

5. Rechtsfolgen bei Nichtabgabe oder Nichtanzeige

Die Erfüllung der Erklärungs- und Anzeigepflichten ist grundsätzlich seitens der Finanzverwaltung erzwingbar (§§ 328?ff. AO). Bei Nichterfüllung oder nicht fristgerechter Erfüllung ist grundsätzlich ein Verspätungszuschlag festzusetzen (§ 152 Abs. 1 und 2 AO). Wird eine Erklärung nach Aufforderung dennoch nicht eingereicht, kann das Finanzamt den Grundsteuerwert schätzen (§ 162 AO). Die Verpflichtung zur Abgabe einer Erklärung wird dadurch aber nicht berührt (§ 149 Abs. 1 Satz 4 AO).

Ungeachtet dessen kann das vorsätzliche oder leichtfertige Versäumnis der Abgabe- oder Anzeigepflichten straf- oder bußgeldrechtliche Verfahren nach sich ziehen und zu nicht unerheblichen Strafen führen.

6. Die neuen Grundsteuer-Hebesätze (Hamburg und Berlin haben sich jüngst positioniert)

Die neue Grundsteuer wird erst ab dem kommenden Jahr 2025 erhoben. Die Höhe der Hebesätze ist jedoch weitestgehend noch unklar. Viele Kommunen rechnen noch.

Der Hamburger Senat hat jüngst am 7. Mai 2024 beschlossen, dass die Hebesätze für die Grundsteuer bei den bisherigen Werten verbleiben sollen. Die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) demnach bei 225 Prozent und die Grundsteuer B (Wohngebäude) bei 540 Prozent.

Der Berliner Senat will die Hebesätze ab 2025 von 810 auf 470 Prozent senken und die sogenannte Steuermesszahl zugunsten bewohnter Grundstücke verändern, um eine höhere Belastung von Wohngrundstücken im Vergleich zu gewerblich genutzten oder unbebauten Grundstücken zu vermeiden. Für Wohngrundstücke soll die Steuermesszahl ab dem 1. Januar 2025 nur 0,31 Promille, für andere Grundstücke 0,45 Promille betragen.

III. Auswirkungen auf die Praxis

Alle Steuerpflichtigen mit Grundvermögen müssen regelmäßig prüfen, ob und wenn ja in welchem Umfang sich Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse einer Immobilie seit dem letzten Feststellungszeitpunkt ergeben haben. Eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse liegt vor, wenn sich diese auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken oder es zu einer erstmaligen Feststellung kommt. Sollten dergleichen Änderungen zu konstatieren sein, sind die vorstehend skizzierten Erklärungs- und Anzeigepflichten zu beachten.

Erleichterungen bringen zunächst die einzelnen Fristverlängerungen auf den 31. Dezember 2024. Künftige Fristen zur Abgabe von Grundsteuer-Änderungsanzeigen nach § 228 Absatz 2 BewG, die sich auf Feststellungszeitpunkte nach dem 1. Januar 2024 beziehen, bleiben unberührt. D. h. im Jahr 2024 eingetretene und noch eintretende Änderungen sind weiterhin bis zum 31. Januar 2025 anzuzeigen.

Wichtig: Die letztendlich absolute Belastung des Steuerpflichtigen mit der „neuen“ Grundsteuer ist immer noch ungewiss, da viele Kommunen noch nicht die neuen Hebesätze beschlossen haben. Ab Anfang Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Es wird zurzeit davon ausgegangen, dass in vielen deutschen Städten die Hebesätze steigen werden, insbesondere, da schon in den vergangenen zwei Jahren die Grundsteuer B in den meisten deutschen Kommunen gestiegen ist. Begrüßenswerter weise haben sich der Hamburger und der Berliner Senat zu den neuen Hebesätzen positioniert. So bleiben die Hebesätze in Hamburg unverändert, in Berlin sollen diese sogar deutlich sinken.

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