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Höhere Steuerbelastungen von Immobilienvermögen in der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Stand 11/2022)

I. Auf einen Blick

Aufgrund des Referentenentwurfs des Bundesministerium der Finanzen für das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) könnten sich Erben und Empfänger von Schenkungen von Immobilien bald mit erhöhten Steuerbelastungen konfrontiert sehen. Diese resultieren keinesfalls direkt aus der Erhöhung der Steuersätze, sondern indirekt aus den geplanten Anpassungen des Bewertungsgesetzes an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

II. Im Detail

1. Grundlegendes

Wiewohl der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 vom 10. Oktober 2022, noch der Zustimmung des Bundesrats und der Verabschiedung durch den Bundestag bedarf, zeichnet sich – mit Blick auf die geplanten Änderungen des Bewertungsgesetzes – gegenwärtig jedoch bereits ein Konsens ab. Überwiegend stößt der Entwurf auf Zustimmung im Bundestag und wurde nach einer Beratung am 14. Oktober 2022 unter anderem an den parlamentarischen Finanzausschuss überwiesen. In der Beratung des Bundesrates vom 28. Oktober wurden die Anpassungen nicht kritisch aufgegriffen.

Worum geht es? Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 soll es zu umfassenden Anpassungen des Bewertungsgesetzes kommen. Diese würden gem. der Artikel 12 und 13 des Entwurfes zum Jahressteuergesetztes 2022 insbesondere durch die angestrebten Änderungen der §§ 153, 177, 181, 183-185, 187-191, 193-195, 256, 265, 266 BewG sowie der Anlagen 15, 22, 23, 25, 39, 43 zum BewG erfolgen. Die Änderungen würden demnach insbesondere die Bewertung von Mietwohnobjekten (Bewertung im Ertragswertverfahren) als auch die Bewertung von Einfamilienhäusern (Bewertung im Sachwertverfahren) betreffen.

Durch die Gesetzesänderung soll sichergestellt werden, dass die von den jeweiligen Gutachterausschüssen auf Grundlage der ImmoWertV festgestellten Werte auch im Rahmen der steuerlichen Bewertung Berücksichtigung finden. Namentlich handelt es sich hierbei insbesondere um die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten und die Reduktion der gesetzlichen Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren sowie der Einbezug von Regionalfaktoren und die Erhöhung der sogenannten Sachwertfaktoren (Wertzahlen) im Sachwertverfahren. Aus diesen Änderungen würde sich regelmäßig eine erhöhte Bewertung von Grundvermögen ergeben. Außerdem soll die Gesamtnutzungsdauer der Geba?udearten „Ein- und Zweifamilienhäuser“, „Mietwohngrundstu?cke“, „Wohnungseigentum“ sowie „Gemischt genutzte Grundstücke“ von 70 auf 80 Jahre erhöht werden, wodurch sich ebenfalls ein höherer Nutzungswert der jeweiligen Immobilie ergeben würde. Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes käme künftig bei bebauten Grundstücken und Erbbaurechtsgrundstücken nur noch bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung in Betracht.

2. Steuerliche Freibeträge

Der Steuerfreibetrag für Schenkungen kann gemäß § 16 Abs. 2 ErbStG alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden und bemisst sich an dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Die Freibeträge für Erbschaften und Schenkungen betragen gemäß § 16 Abs. 1 ErbStG:

Für Übertragungen an Ehegatten / Lebenspartnern: 500.000,00 EUR
Für Übertragungen an Kinder und Stiefkinder: 400.000,00 EUR
Für Übertragungen an Enkel, deren Eltern verstorben sind: 400.000,00 EUR
Für Übertragungen an Enkel: 200.000,00 EUR
Für Übertragungen an Eltern und Großeltern: 100.000,00 EUR
Für alle sonstigen Übertragungen: 20.000,00 EUR

In Ermangelung einer Anpassung der Freibeträge – zum Beispiel an die gestiegenen Marktpreise von Immobilien – im Rahmen des Jahressteuergesetztes 2022, wird daher bei künftig höher zu bewertendem Grundvermögen eine Steuerbelastung zunehmend wahrscheinlicher.

III. Auswirkungen auf die Praxis und Handlungsempfehlung

Im Rahmen eines steuerpflichtigen Erwerbs von Immobilienvermögen durch eine Schenkung oder eine Erbschaft wird es ab 2023 – gegeben der Verabschiedung des Jahressteuergesetztes 2022 in der gegenwärtig vorliegenden Fassung – regelmäßig zu höheren Bewertungen, einhergehend mit erhöhten steuerlichen Belastungen kommen. Sollte es dann jedoch an ausreichendem liquiden Vermögen zur Begleichung einer etwaigen Steuerschuld mangeln, kann dies – insbesondere in Erbfällen – zu Notverkäufen führen um die erforderlichen Barmittel zu erhalten. Aus diesem Grund ist eine rechtzeitige und vorausschauende Nachfolgeplanung jedem Steuerpflichtigen dringend anzuraten. In Erbfällen könnte im Fall von so genanntem begünstigtem Vermögen gegebenenfalls noch eine verzinsliche Stundung der Steuerschuld nach § 28 ErbStG beantragt werden. Begünstigtes Vermögen sind beispielsweise vermieteter Wohnraum und selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser (§§ 28 Abs. 3, 13d Abs. 3 ErbStG). Darüber hinaus bleibt weiterhin von den geplanten Änderungen des BewG die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Wertes unberührt (§ 198 BewG).

Wir empfehlen im Fall einer geplanten schenkungsweisen Übertragung von Grundvermögen, dies nach Möglichkeit noch vor dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes zum 1. Januar 2023 vorzunehmen. Auf diesem Weg können noch die gegenwärtigen Bewertungsverfahren angewendet und somit die Steuerlast des Schenkungsempfängers optimiert werden. Gerne unterstützen wir Sie dabei im Vorhinein zu prüfen, wie hoch die individuelle (objektabhängige) Ersparnis durch eine Übertragung vor dem 1. Januar 2023 ausfallen würde und ob diese im Verhältnis zu den sonstigen Aufwendungen einer vorweggenommenen Übertragung steht.

Für Rückfragen und weitere Informationen zu diesem Thema stehen Ihnen unsere Ansprechpartner unter der Telefonnummer 02204 9508- 100 gerne zur Verfügung.

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