Auf einen Blick:
Mit dem Gesetz zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland und zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2019/1160 zur Änderung der Richtlinien 2009/65/EG und 2011/61/EU im Hinblick auf den grenzüberschreitenden Vertrieb von Organismen für gemeinsame Anlagen (Fondstandortgesetz – FoStoG) hat der Gesetzgeber erhebliche Gewerbesteuererleichterungen für die Versorgung von Mietern mit Strom aus erneuerbaren Energien sowie bei Ladestationen für Elektrofahrzeuge als auch bei der Vermietung von Betriebsvorrichtungen geschaffen. Die ab dem Erhebungszeitraum 2021 anzuwendenden Neuregelungen umfassen insbesondere:

• Die Unschädlichkeit der Einkünfte aus der Einspeisung von Strom in das Stromnetz bzw. die Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder für die eigenen Mieter, wenn die Einkünfte 10 % der Mieteinnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes nicht übersteigen.
• Die Unschädlichkeit sonstiger Einkünfte aus unmittelbaren Vertragsverhältnissen mit den Mietern (z. B. Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen), wenn die Einkünfte 5 % der Mieteinnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes nicht übersteigen.

Im Detail:
Bisher konnten gewerbesteuerpflichtige Immobiliengesellschaften – unabhängig von deren Rechtsform – auf Antrag die Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer (Gewerbeertrag) um den Teil kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfiel (sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung). Im ökonomischen Ergebnis konnten kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtige Immobiliengesellschaften durch die erweiterte Grundbesitzkürzung faktisch ihre Gewerbesteuerlast bis auf null Euro senken. Voraussetzung für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung war jedoch, dass sich das Unternehmen ausschließlich (in zeitlicher und betragsmäßiger Hinsicht) auf den Geschäftsbereich der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes beschränkte. Die Erträge waren hingegen insgesamt gewerbesteuerpflichtig, wenn es z. B. zu einer schädlichen Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder zu der Lieferung von selbsterzeugtem Strom kam (sog. schädliche Nebentätigkeiten). Auf den Umfang der schädlichen Nebentätigkeit kam es nicht an.

Unschädlich waren nur die gesetzlich geregelten wohnungsnahen Nebentätigkeiten wie die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens, die Betreuung von Wohnungsbauten sowie die Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen (sog. unschädliche Nebentätigkeiten). Der Ertrag aus den unschädlichen Nebentätigkeiten unterlag zwar der Gewerbesteuer, gleichwohl konnte der Ertrag aus der Nutzung und Verwaltung eigenen Grundbesitzes weiterhin – anders als beim Vorliegen schädlicher Nebentätigkeiten – vollständig gekürzt werden.

Der Gesetzgeber hat die vorstehenden Regelungen nunmehr durch die Erweiterung des § 9 Nr. 1 GewStG um die Sätze 3 und 4 zu Gunsten der Unternehmen geändert und zwei weitere für die erweiterte Grundbesitzkürzung unschädliche Nebentätigkeiten gesetzlich normiert:

1. Die Einnahmen aus Stromlieferungen aus erneuerbaren Energiequellen i. S. d. § 3 Nr. 21 EEG (insb. z. B. Photovoltaikanlagen) sowie der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge (einschließlich Elektrofahrräder) sind unschädlich, sofern diese Einnahmen in dem für den Erhebungszeitraum maßgeblichen Wirtschaftsjahr nachweislich nicht höher sind als 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes. Die vorstehend genannten Einnahmen dürfen jedoch nicht aus der Lieferung an Letztverbraucher stammen, es sei denn, dies sind Mieter des Anlagenbetreibers. Die Lieferung von Strom aus Blockheizkraftwerken ist – in Ermangelung einer Erfassung von § 3 Nr. 21 EEG – ebenfalls keine unschädliche Nebentätigkeit.
2. Die Einnahmen aus anderen unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes sind unschädlich, sofern diese Einnahmen in dem für den Erhebungszeitraum maßgeblichen Wirtschaftsjahr nachweislich nicht höher sind als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes. Ausdrücklich nicht erfasst sind Vertragsbeziehungen mit Dritten. Dies wird regelmäßig insbesondere den Veräußerungsfall einer Immobilie erfassen, sofern der Käufer nicht auch der Mieter der Immobilie war.

Mit Blick auf die vorstehende – begrüßenswerte – Erweiterung der unschädlichen Nebentätigkeiten bleibt auf Dreierlei hinzuweisen: Erstens sind die 10 % - bzw. 5 %-Schädlichkeitsgrenzen nicht an den gesamten Einnahmen der Immobiliengesellschaft zu bemessen, sondern nur an den aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes stammenden Einnahmen. Bezogen auf die gesamten Einnahmen liegt die relative Schädlichkeitsgrenze demnach immer niedriger. Zweitens ist die Unschädlichkeit der Nebentätigkeiten nur von Relevanz für die Prüfung einer erweiterten Grundstückskürzung für gewerbesteuerliche Zwecke. Die unschädlichen Nebentätigkeiten selbst sind nicht von der Gewerbesteuer befreit. Insoweit bedarf es einer Spartenrechnung zur sachgerechten Ermittlung des Gewerbeertrags. Drittens kommt es weiterhin zu einer vollständigen Versagung der erweiterten Grundbesitzkürzung, wenn es zu schädlichen Nebentätigkeiten kommt die Ihrerseits nicht an den Mieter des Grundbesitzes erbracht werden, oder nicht durch die vorstehenden Schädlichkeitsgrenzen abgedeckt sind.

Mit Blick auf die unschädliche wohnungsnahe Tätigkeit der Betreuung fremder Wohnungsbauten muss zudem auf das jüngst am 15. Juli 2021 veröffentlichte Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 15 April 2021 verwiesen werden. Der BFH entschied dort, dass Wohnungsbauten i. S. d. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG nur Gebäude sein können, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Die Betreuung fremder gemischt genutzter Gebäude – und sei der gewerbliche Nutzungsanteil noch so gering – führt zu einer vollständigen Versagung der erweiterten Grundbesitzkürzung.

Sollten Sie Rückfragen zu der vorstehend skizzierten Verwaltungsauffassung haben, stehen Ihnen unsere Ansprechpartner unter der Telefonnummer 02204 9508-100 gerne zur Verfügung.